土地購入について
A：中国の土地は、土地の私有制度がないために、所有するのではなく使用権を購入することになります。土地の使用用途により借りられる期間が異なり、例えばマンションなどの居住用地としての利用なら７０年以下に定められています。2006年7月に発表された外資規制により、国外に居住する外国人が直接的に中国不動産を取得することが制限されました。外国人の個人の場合は、1年以上中国に居住のうえで自己使用目的での購入に制限され、外国法人の場合は中国に外商投資企業の設立が求められるようになりました。
A：中国では、月に一度国有地使用権入札一覧が一般に公開され、房地産交易中心などの機関で確認することができます。開示の内容は、不動産の概要、掲載期間、入札機関、入札資格などで、購入希望者は金額及び利用プランの企画書を作成して各関係部署に提出し、入札します。このとき、土地の使用用途に合った利用プランを企画しないと入札することができません。
A：土地使用権を入札で取得する場合は、申請書、営業許可証副本、法定代理人証明書、法定代理人の身分証明書の写しもしくは個人の場合は身分証明書の写し、入札者が委託する場合は委託書、その他、物件入札要項に掲示がある書類が必要になります。
企業の選択
A：中国で収益マンションを購入し運営する際に必要な手続きとしては、賃貸の不動産物件に対してのテナント付け及び仲介業務、テナントや管理会社との交渉、賃貸契約の締結代行、資金管理などがあります。それら全てを代行する会社はありますので、それらの会社が行うセミナーに参加したり、資料を請求したりして、安心して任せられる会社を選ぶことが重要です。
A：不動産開発業者が持っている不動産開発資格には、一級から四級までの段階に分かれています。一級開発資格は、開発規模の制限はなく、二級開発資格は、２５万m2以下の開発が可能、三級開発資格は、２０万m2以下の開発が可能、四級開発資格は１０万m2以下の開発が可能です。これらの不動産開発資格を持たない不動産開発業者は、その企業の資産状況や専門技術の人員などにより、開発可能規模が決められます。
投資の比較について
A：日本と中国のどちらの不動産の方が儲かりますか？
A不動産の売買で、需要と供給のバランスにより利益が出たり出なかったりするのは、中国も日本も変わりません。ただし、近年の中国、とりわけ成長の著しい上海や北京、広州の3大都市、さらには、天津、重慶、大連、深?などのセカンドティアの都市などで、需要が高い立地であれば、収益をあげることは可能でしょう。
A：中国の不動産価格は、１９９２年の市場経済導入により１９９７年まで上昇を続け、その後アジア全体の経済危機により、いったん調整局面を迎えました。しかしながら、１９９９年から中国経済のＧＤＰの成長に伴い、再び上昇をはじめ上昇トレンドを維持しています。中国不動産はバブルであるとする声もありますが、中国政府は、所得税額控除の廃止や住宅ローンの優遇利率の制限など、急激な不動産価格の上昇を抑え、バブルを発生させないための対策を取っています。さらに、２００５年６月より購入および売却時の課税率を引き上げ、個人が購入から２年以内に売却した場合には課税することになりました。これも、短期的な売買を抑制し、バブル崩壊を抑制するのが目的です。２００８年には北京オリンピック、２０１０年には上海万博が予定されており、都市開発や環境の整備、経済成長の伸びも加速することが予想されます。中国政府は、北京オリンピックや上海万博を成功させる為にも、バブルを作らず、バブルを崩壊させないような対策をこれからも取ることが予想されます。
A：中国の中でも上海などの外国企業の支店などが多い都市では、外国人の駐在員などの増加やオフィスニーズの増加に伴い、賃料も上昇する傾向にあるようです。賃貸の需要があり、借主のニーズにあった物件で、かつ収益が見込めるものを探すことが重要です。
A：2005年7月、中国はそれまで1ドル8.3元にほぼ固定されていた固定相場制を廃止し、新たに通貨バスケット制を導入することとなりました。これまでは米ドルだけに連動していた為替相場を、米ドルだけではなく、複数の通貨に連動させることによって自国通貨を安定させることが可能になりました。近年の中国の経済成長に比べ、中国の人民元の価格が安い為に、中国から諸外国に輸出される物の価格が安く、諸外国の国内企業にとって中国は脅威的な存在になってきていました。諸外国からは、１ドルあたりの人民元の価値を上げて、中国からの輸入品の金額を上げるべきだとの声が高まってきました。人民元の切上げになると、例えば、１ドル８．３元が１ドル７元になったとすると、１ドル８．３元の時に１００万ドル８３０万元だったものが、１ドル７元の時にドルに戻すと８３０万元が１１８万ドルになることになります。ただし、中国では外貨の交換に一定の制限が設けられているため、人民元預金により人民元切上げの利益を得ることは難しい場合が多いようです。
A：日本と中国の土地取引の大きな違いとしては、日本では土地そのものが売買されるのに対し、中国は、基本的に土地の私的所有権が認められていないために、土地の使用権が売買されます。これは、日本で言う定期借地権や地上権に似ています。土地の用途により借りることのできる期間が違いますが、一定の手続きを行うことにより延長が認められます。延長する場合は、土地使用権払い下げ金を支払います。
A：中国、特に上海は経済成長が著しく、キャピタルゲインが期待できること、人民元の切り上げ実施による為替差益も見込まれることから、中国不動産投資をする日本の投資家が増えています。2006年7月の外資規制により、外国人の個人は中国不動産を直接的には購入できなくなりましたが、良好なファンダメンタルズを背景に機関投資家の投資意欲は衰えていません。
マンション購入について
A：中国では、契約書を締結する前に、購入価格や決済の方法、引渡しの条件などを定めた「購入意向書」というものを交わし、物件を正式に押さえます。その際に、手付金を支払うのですが、この「購入意向書」に天災や災害等の不可抗力が発生した場合の手付金の処理方法を含めていれば問題ありません。また、自分の都合で購入の意思が無くなり、契約を破棄する場合は手付金は戻ってこないのが通常です。また、売主の一方的な原因で売買契約が破棄になった場合は、手付金の２倍返しということになっています。これらは「購入同意書」にも明記することになります。
A：中国は、日本と違って地震が少なく、耐震基準が日本のものと比べると、かなり低いものになります。また、施工に厳しい日本に比べて中国では施工もあまり精巧という訳ではないようです。ただし、ここ４?５年以内のもので、優良といわれるデベロッパーが開発し、信頼のある管理会社が管理している物件であれば、以前よりはかなり良くなっています。
A：日本では通常、マンション購入の代金支払いやローンの実行は、マンションが完成して引渡しの時に行われますが、中国で新築のマンションを購入する場合は、完成前に購入代金の決済が行われます。日本では完成して引き渡すまでの責任は、デベロッパーや建設会社が持つのですが、中国では、決済が行われた後の責任は購入者が持つことになります。したがって、デベロッパーや建設会社の倒産で、マンションの建設がストップしてしまったり、完成が遅れて、ローンのみ払い続けるといったリスクも考えられます。また、日本では床や天井、キッチン、トイレ、お風呂などの内装まで整った状態での引き渡しが通常ですが、中国では、内装がない状態の引渡しも多いので、内装がついているのかついていないのかの確認が必要です。
A：中国では、夫婦や親子の共同名義で不動産を取得している場合が多く、中国の中古マンションを購入する場合は、名義人を確認しておくことが必要です。片方の名義人と売買契約を締結しても、もう片方の名義人との契約ができなければその契約は無効となります。また、抵当権などの担保権なども確認をとる必要があります。日本では、売買契約の決済時に銀行の融資が実行され、同時に所有権移転登記、抵当権抹消及び設定登記が行われ、決済日と登記日が同じ日であることが多いのですが、中国は、無担保での不動産融資が法律で禁止されていますので、銀行の融資実行の前に、先に登記を完了させておく必要があります。譲渡不動産に抵当権が設定されている場合、売主から買主へのローン債務の受け渡しが銀行に承認されるか、抵当債券が完済されて抵当権が抹消されないと所有権名義の移転登記ができません。
資金とローンについて
A：中国では、現地に住んでいない非居住者であっても、パスポートがあれば銀行口座を開設することが可能です。また、中国の人民元でのローンも、非居住者、国籍を問わず一定の条件を満たせば可能です。借入可能額は、銀行によってその基準が違い、物件の立地条件や借り入れる人の資産状況によっても違ってきます。また、返済期間も銀行によって異なりますが、借り入れる人の年齢を６５（歳）から引いたものと、２５年の、どちらか短い方が適用されることが多いようです。
A：現在、中国では非居住者、国籍を問わず人民元を借りることが可能です。また、外貨での借り入れも可能です。将来的な人民元の切上げの可能性を考えれば外貨での借り入れの方がメリットがあると考えられますが、現在のところ外貨の借り入れは人民元の借り入れに比べ認可から実行に至るまでの時間がかかることが多く、貸付を行っている銀行も限られています。毎月の返済も、外貨になる為に、その都度外貨を用意しなくてはならないという手間もかかります。賃金収入が人民元の場合、それを外貨に換えるためには現地で毎月不動産税を納税してその領収書を銀行に提出しなくてはならず、非居住者の場合は、現地での事務手続きの代行をしてもらう必要があります。
※現在は外資の借り入れについての銀行の審査は厳しい状況ですので、個別にご相談下さい。
A：現在、中国では人民元の借り入れも外貨の借り入れも可能ですが、将来不動産を人民元で売却して、外貨に交換して持ち出すのであれば、人民元切上げのメリットを得ることが可能となる外貨の借り入れの方が良いでしょう。外貨借り入れの場合、元本は外貨なので人民元の切り上げになっても元本の変化はないのですが、将来売却する不動産は人民元の価格なので、頭金の部分の為替差益に加え、借り入れ元本部分に対する対価も為替差益を得ることができます。人民元での借り入れの場合は、頭金部分のみの対価の為替差益のみになります。ただし、外貨借り入れの場合は、人民元の借り入れに比べて審査基準が高めで、認可から実行に至るまでの時間がかかることが多く、貸付を行っている銀行も限られています。毎月の返済も、賃貸収入が人民元の場合は、外貨に換えて支払う必要があり、そのためには現地で毎月不動産税を納税してその領収書を銀行に提出する必要があり、非居住者の場合は、現地での事務手続きの代行をしてもらう必要があります。
※現在は外資の借り入れについての銀行の審査は厳しい状況ですので、個別にご相談下さい。
A：中国の不動産価格は、１９９２年の市場経済導入により１９９７年まで上昇を続け、その後アジア全体の経済危機によりいったん調整局面を迎えました。しかしながら、１９９９年から中国経済のＧＤＰの成長に伴い、再び上昇をはじめ上昇トレンドを維持しています。第２の中国不動産はバブルであるとする声もありますが、中国政府は、所得税額控除の廃止や住宅ローンの優遇利率の制限など、急激な不動産価格の上昇を抑え、バブルを発生させないための対策を取っています。２００３年の６月に人民銀行が出した新たな融資政策も、バブルを発生させないための政策といえます。内容は、中低所得者の需要を重点的に支援し、高級住宅や一戸建ては規制を受けるもので、具体的には、「銀行は、工事代金延滞があるなどの信用度の低いデベロッパーに対しては融資を規制する。」「高級・大規模物件の開発事業に対する融資を適度に規制する。」「開発許可のない事業への融資を禁止する。」などになります。
A：中国の不動産価格は、１９９２年の市場経済導入により１９９７年まで上昇を続け、その後アジア全体の経済危機によりいったん調整局面を迎えました。しかしながら、１９９９年から中国経済のＧＤＰの成長に伴い、再び上昇をはじめ上昇トレンドを維持しています。第２の中国不動産はバブルであるとする声もありますが、中国政府は、所得税額控除の廃止や住宅ローンの優遇利率の制限など、急激な不動産価格の上昇を抑え、バブルを発生させないための対策を取っています。２００３年の６月に人民銀行が出した新たな融資政策も、バブルを発生させないための政策といえます。内容は、中低所得者の需要を重点的に支援し、高級住宅や一戸建ては規制を受けるもので、具体的には、「銀行は、工事代金延滞があるなどの信用度の低いデベロッパーに対しては融資を規制する。」「高級・大規模物件の開発事業に対する融資を適度に規制する。」「開発許可のない事業への融資を禁止する。」などになります。
A：日本では、住宅ローンを組む時に一般的には団体信用生命保険に入りますが、中国では、原則として財産保険や総合保険への強制加入となります。ただし、日本の団体信用生命保険と異なり、病気で万が一があった場合の保険は対象外となるので注意が必要です。
送金について
A：中国政府には、人民元を自由に海外に持ち出せないようにするための外貨管理規制があります。外貨取引には、大きく二つに分けて「経常取引」と「資本取引」があります。不動産の購入は、「資本取引」に分類されます。資本取引は、外国から持ち込んだ外貨を人民元に換えて運用し、その後、元本の回収のために海外に送金することが可能です。ただし、中国国内で運用して得た人民元で不動産購入をした場合、資本の出所が中国国内ということになりますので、人民元で調達した元本およびキャピタルゲインを国外に送金することができなくなっています。
A：賃貸収入を外貨で受け取る場合はそのまま送金できるのですが、人民元で受け取る場合は、その不動産の所在地を管轄する税務局に賃貸借契約書を提示して賃貸収入に対する税金を支払い、そのとき受け取った納税証明書を銀行に提示して外貨に交換してもらう必要があります。外貨借入れをしている場合は、その中から返済金に充当することも可能ですし、送金も自由にできます。人民元で受け取る場合で非居住者の場合は、これらの事務手続きを現地で代行してもらう必要があります。
法律について
A：中国の土地は、国家所有のものと、農民集体所有の２通りの形式があります。中国には土地の私的所有が認められていないために、土地の権利の移転は、「土地使用権」を売買することになります。日本の「定期借地権」との違いは、日本は期間が満了すると、借主は建物を取り壊し、更地にして返還しなくてはなりませんが、中国の場合、一定の手続きを行うことにより土地使用権の延長が認められます。また、日本の場合は毎月借地代を貸主に支払うのが通常ですが、中国の場合は、原則として一括払いで支払う必要があります。そのほか、日本の借地期間は一般の定期借地権の場合５０年以上、建物譲渡特約付借地権の場合は３０年以上、事業用借地権の場合は１０年以上２０年以下となっていますが、中国の場合は、居住用地や一般のマンションで７０年以下、商業用の場合は、４０年以下などと定められており、建物の用途も、国に申請して許可を得た用途に限定されます。
A：中国で賃貸借契約を締結した場合は、契約締結日から３０日以内に不動産管理部門に行って身分証明書を提示し、賃貸借契約書及び権利証書を提出し、家屋賃貸借の登記をする必要があります。これは法律で定められており、当事者間で勝手に取り決めをして賃貸借契約を結び、税金を支払わなかった場合は、貸主に対して罰金が課せられます。さらに、家屋賃貸借の登記をしないで家屋が二重に賃貸されたり、第三者に譲渡された場合、賃借人はその第三者に賃借権を対抗することが出来なくなります。また、日本には借地借家法というものがあり賃借人が保護されていますが、中国には同様のものは無く、契約期間が来れば無条件に賃借人に対して立ち退きを請求することが可能です。
A：日本と中国の「抵当権」は非常に良く似ています。日本の抵当権にあたる権利のことを中国では「抵押」といいます。日本と少し違うのは、日本の場合の抵当権は、不動産・地上権・永小作権などについて認められていますが、中国の場合はその範囲が広く、例えばテレビや家電製品なども対象になります。また、中国の場合は登記が無ければ抵当権設定契約の効力が認められません。
A：中国では、土地は私有制度がないために、所有するのではなく使用権を購入することになりますが、その取得方法には２つの方法があります。ひとつは、「払下げ」でもうひとつは「割当」です。払下げには、「有償取得」「期間制限あり」「民間使用前提」があります。有償取得の方法としては、入札やオークション、協議の３種類があります。マンションやオフィスビルを建設するには、払下げによって土地を取得する必要があります。もうひとつの「割当」は、無償または格安で取得、期間制限無し、国営企業用、軍事、道路、公益事業などの用途に限定されます。
A：中国は、法律上土地の私的所有権が認められていないために、土地の購入ではなく土地使用権を購入することになりますが、その使用用途により借りられる期間が異なります。例えば、オフィス用だと５０年、マンション用だと７０年になります。使用期間が満了すれば借主は建物を取り壊し、更地にして返還することになりますが、土地使用権の期間満了の１年前までに延長の申請し、土地使用権払下げ金を支払えば、公共の利益上その土地を返還してもらう必要がある場合を除き、土地使用権の延長を認めなければならないとされています。
A：中国には、日本と同じように土地などの登記手続きを行う機関があります。これを中国では「房地産交易中心」と呼ばれています。これは、日本語訳すると「不動産取引センター」ということになります。「房地産交易中心」では、不動産登記の全てを取り扱い、日本と違うのは、不動産取得時および売却時に発生する税金も徴収し、日本で言う「税務署」の役割もしています。不動産を取得、または売却したら、その不動産の所在地の管轄の房地産交易中心に行き、不動産登記の届け出をする必要があります。
A：不動産登記をする時、日本では司法書士や土地家屋調査士などの有資格者に頼んだりしますが、中国ではこれらの登記手続きの代理をする司法書士や土地家屋調査士などの資格はありません。通常は、本人もしくは代理人が不動産登記手続きを行います。申請の資格があるのは、土地使用権譲渡契約や土地賃貸借契約者、建設用地認可証掲載の土地使用人、もしくはそれらの土地使用人が委任した代理人になります。
A：不動産登記をする時、日本では司法書士や土地家屋調査士などの有資格者に頼んだりしますが、中国ではこれらの登記手続きの代理をする司法書士や土地家屋調査士などの資格はありません。通常は、本人もしくは代理人が不動産登記手続きを行います。申請の資格があるのは、土地使用権譲渡契約や土地賃貸借契約者、建設用地認可証掲載の土地使用人、もしくはそれらの土地使用人が委任した代理人になります。
A：中国は、法律上土地の私的所有ができないために、土地を購入するのではなく土地使用権を購入することになります。使用期間満了後、引き続き使用を続けたいのであれば土地使用権の期間満了の１年前までに延長の申請し、土地使用権の延長を認めてもらう必要があります。延長が認められた場合、不動産権利人は土地使用権の登記をする必要があります。この登記申請に必要な書類は、申請書、当事者身分証明、委任状及び受託者の身分証明書、土地使用権譲渡契約書または土地賃貸借契約書、地籍図、土地測量報告書、契約税払込証明書などがあります。
A：日本で土地建物の取引をする場合は、「宅地建物取引主任者」の資格が必要ですが、同じように中国にも「経紀人」という資格があります。同じように日本で言う「宅地建物取引業者」にあたるものが「経紀公司」になります。中国では、経紀人資格と経紀公司資格に関して、北京や上海、広州などの都市と、その他の地方によって、それぞれ異なる制度体制を適用しています。
A：日本では賃借人を保護する借地借家法があるために、返却してほしいのに家や土地が貸したまま戻ってこないという心配がありますが、中国には無いので賃貸期間が満了すれば無条件で立ち退きを請求することが可能です。ただし注意しなくてはならないのは、賃貸の契約が満了し、賃借人がそのまま賃借物件を使用し続け、それに対し賃貸人が異議申し立てをしなかった場合は、元の賃貸借契約に期限があっても、期限の定めのない契約として更新されてしまいます。
登記について
A：中国も、日本と同じように不動産を登記し、登記簿謄本や産権証と呼ばれる権利証があります。現在のところ、都市にもよりますが不動産取引センターに依頼してから登記が完了するまでに１ヶ月前後かかことが多いようです。中国は、無担保での融資が禁止されていますので、この登記手続きが完了するまで銀行の融資を受けることはできません。
A：日本で言う「登記簿謄本」は中国語では「房地産登記冊」と言い、権利証は、「房地産権証」になります。法務局は「房地産交易中心」と呼ばれ、直訳すると「不動産取引センター」になります。
A：中国の不動産の所有権を移転登記するには、売買、交換、贈与、相続、遺贈、法律・法規が規定するその他の状況などがあります。売買による所有権移転登記の手続きには、個人が開発業者から新築物件を購入する場合と、個人が個人から中古物件を購入する場合があります。個人が開発業者から購入する場合は、通常、開発業者が所有権移転登記手続きを代行します。個人間の売買の場合は、売主と買主がそれぞれ房地産交易中心（不動産取引センター）で登記の手続きを行うか、もしくは代理人に代行で手続きをしてもらいます。
A：A中国では、賃貸借契約の締結日から３０日以内にその不動産がある所在地を管轄する房地産交易中心（不動産取引センター）で、家屋賃貸契約の登記をする必要があります。登記をしないで賃貸して、支払うべき税金を払わなかった場合、賃借人は、罰金を支払うことになります。また、登記をしていない場合に、賃貸借に関してのトラブルが発生した場合も、賃借人が全ての責任を取ることになります。申請に必要な書類は、賃貸借契約書、不動産権利証、賃借人および賃貸人の身分証明書、委任状および受託者の身分証明書などになります。
A：不動産の変更登記をするのは、不動産の用途に変更があった場合、土地建物の面積が増加もしくは減少した場合、不動産の分割または合併の場合、不動産権利人の氏名に変更があった場合、法律法規が規定するその他の状況の場合に限られます。また、変更申請条件としては、申請人が不動産登記簿謄本記載の権利人であること、変更登記申請の内容と関係文献の内容が一致していること、変更登記を行う内容は不動産登記簿謄本の範囲内であること、登記申請事項と不動産登記簿謄本の記載内容に矛盾がないこととなっています。申請に必要な書類は、申請書、不動産権利証、地籍図、当事者の身分証明書、委任状および受託者身分証明、変更事項発生事実証明書、その他登記に当たって必要とされる書類などになります。
税金について
A：不動産を取得する時に支払う契約税を、中国語では「契税」といいます。各行政単位で税率が違いますが、例えば上海で個人がマンションを購入した場合で考えると、購入額の１．５％または３％を上海市が規定する条件を元に買主が負担することになります。不動産登記の際に、契約税の納税確認があります。そのほか、不動産売買契約書記載の購入価格の新築物件の場合は、０．０３％、中古物件の場合は０．０５％の印紙税の納付が必要になります。
A：中国では、賃貸借契約の締結日から３０日以内にその不動産がある所在地を管轄する房地産交易中心（不動産取引センター）で、家屋賃貸契約の登記をして、税金を支払う必要があります。通常は、「営業税」「房産税」「所得税」の三つがあります。営業税は、日本で言う消費税で通常は賃貸収入総額の３％、房産税は、日本で言う固定資産税で、賃貸収入額の４％、所得税は賃貸収入総額から「営業税」「房産税」分と基礎控除を差し引いた額の１０％となります。税率は各行政単位で違いますが、上海ではこの３つの税を「総合税」という税にひとつにまとめ、賃料の５％としています。
A：中国では、不動産を売却する場合は、「営業税」、「土地増値税」「所得税」を支払います。例えば上海で個人がマンションを売却した場合の「営業税」は、購入から２年以内であれば売却額の５％、購入から２年以降であれば売却額と購入額の差額である譲渡益の５％になります。また、「土地増値額税」と「所得税」に関しては、個人の場合免税になります。
A：日本で言う「固定資産税」は中国語では「房産税」と言います。日本と違って、個人用の非営業用の不動産、たとえば自己使用や賃貸していないのであれば、免税になります。
トラブルについて
A：中国では、建物が完成する前に決済しますので、開発業者が倒産したり、何らかの原因で建物が完成に至らなかったりした場合は、ローンだけが残ってしまうことになります。この場合、購入者は開発業者との契約を解除して、代金の返済および被害の賠償や違約金を求めることになります。開発業者との売買契約が解除された場合などは、融資契約の解除の請求をすることが可能になります。
A：日本では、マンションの床面積の表示は、建築基準法や区分所有法で規定されているとおり、専有面積が使われています。専有面積とは、集合住宅において、区分所有者が完全に自分個人の所有物として扱える住戸の面積のことを言いますが、中国では、専有面積ではなく建築面積が表示されています。これは専有面積に加え、共有スペースであるバルコニーや廊下なども含めて、按分して計算されます。だいたい、中国の建築面積の７割くらいが日本で言う専有面積に相当することになります。
